Diagnostics immobiliers et audit énergétique : obligations, validité et cadre légal en 2025

Vendre un bien immobilier : être en règle dès le départ

La vente d’un bien immobilier en France nécessite de fournir un certain nombre de diagnostics techniques obligatoires. Ces documents, regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), informent l’acquéreur sur l’état du logement. Depuis 2023, avec la montée des enjeux énergétiques, l’audit énergétique est venu renforcer ce dispositif pour certains logements.

En 2025, il est essentiel de bien comprendre ses obligations légales en tant que vendeur, pour sécuriser la transaction et éviter tout litige.

La liste des diagnostics dépend de la nature du bien, de sa localisation et de sa date de construction. Voici les principaux diagnostics actuellement requis lors d’une vente :

• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : obligatoire pour tous les logements, sauf exceptions rares.
• Diagnostic amiante : pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : pour les logements construits avant 1949.
• État de l’installation intérieure d’électricité et de gaz : si les installations ont plus de 15 ans.
• Diagnostic termites : dans les zones déclarées à risque par arrêté préfectoral.
• État des risques et pollutions (ERP) : basé sur l’adresse du bien.
• Diagnostic assainissement non collectif : pour les logements non raccordés au tout-à-l’égout.

Depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique est obligatoire en complément du DPE pour la vente de logements classés F ou G (passoires thermiques) en monopropriété (maison individuelle ou immeuble complet). L’objectif est d’informer les acquéreurs sur les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bien, avec un chiffrage estimatif et un ordre de priorité.

En 2025, cette obligation reste en vigueur et pourrait être étendue aux biens classés E à partir de 2025 ou 2026 selon le calendrier prévu dans la loi Climat et Résilience.

Chaque diagnostic a sa propre durée de validité. Voici les principales durées à connaître :

• DPE : 10 ans (sauf s’il a été réalisé avant le 1er juillet 2021, auquel cas sa validité est réduite)
• Amiante : illimité si négatif
• Plomb : illimité si absence, 1 an si présence
• Électricité / Gaz : 3 ans
• Termites : 6 mois
• ERP : 6 mois
• Assainissement non collectif : 3 ans
• Audit énergétique : 5 ans

Il est important de vérifier la date de chaque document avant la mise en vente pour éviter tout retard ou rejet de dossier.

La production de ces diagnostics est encadrée par le Code de la construction et de l’habitation, notamment les articles L271-4 à L271-6. Le non-respect de ces obligations peut entraîner :

• L’annulation de la vente
• Une diminution du prix postérieurement
• La mise en cause de la responsabilité du vendeur pour vice caché

L’audit énergétique, quant à lui, est régi par le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 et l’arrêté du 4 mai 2022 qui en précise le contenu et les modalités.

Maîtriser les aspects réglementaires de la vente est un gage de sérieux pour les acquéreurs. En tant qu’agence immobilière à Montpellier, nous vous accompagnons à chaque étape de la préparation de votre bien, notamment dans la commande, la lecture et l’interprétation des diagnostics.

Vous souhaitez vendre un bien et ne savez pas par où commencer ? Contactez notre équipe pour un accompagnement complet, de l’estimation jusqu’à la signature chez le notaire.