Le LMNP et la location nue : les différents régimes fiscaux

Comprendre et optimiser votre fiscalité locative

Que vous louiez un meublé en tant que LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou optiez pour la location nue, le choix du régime fiscal peut avoir un impact significatif sur votre rendement net. Cet article détaille les différents dispositifs, leurs avantages et conditions, pour vous aider à prendre une décision éclairée.

Le statut LMNP s’adresse aux particuliers qui louent un logement meublé sans en faire leur activité principale. Il permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, avec la possibilité d’amortir le bien et le mobilier, et d’opter pour le régime micro-BIC ou réel simplifié.

En LMNP, deux régimes sont possibles :

• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, limité à 72 600 € de loyers annuels.
• Régime réel simplifié : déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, entretien, taxe foncière, etc.) et amortissement du bien (généralement sur 25 ans) et du mobilier (5 à 10 ans).

Le choix dépend du montant des charges et de l’amortissement : le réel est intéressant si vos charges et amortissements représentent plus de 50 % de vos revenus locatifs.

Pour la location nue (logement vide), deux options principales :

• Micro-foncier : abattement automatique de 30 % sur les revenus fonciers, plafonné à 15 000 € de loyers annuels.
• Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière, gestion) sans plafonnement. Obligatoire si vos revenus fonciers excèdent 15 000 €.

Le régime réel est souvent plus avantageux pour les biens nécessitant des travaux importants ou avec des charges élevées.

Pour choisir entre LMNP et location nue, ainsi que le régime adapté :

• Estimez vos recettes et charges annuelles.
• Vérifiez le plafond de revenus pour chaque régime.
• Considérez l’amortissement (uniquement en meublé).
• Anticipez la durée de détention et l’impact sur votre impôt à long terme.

Un simulateur fiscal ou l’avis d’un expert-comptable peut s’avérer précieux pour affiner votre choix.

Le LMNP et la location nue offrent chacun des avantages fiscaux, à condition de choisir le bon régime. En fonction de votre projet et de vos objectifs patrimoniaux, une analyse personnalisée est recommandée.

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