Travaux non déclarés : peut-on vraiment vendre une maison avec une véranda, une piscine ou une extension non régularisée ?

C'est une question que nous recevons régulièrement à l'agence, à Montpellier comme dans les communes environnantes de la métropole : la maison a une véranda, une piscine ou une extension qui n'a jamais fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable en mairie. Peut-on tout de même la vendre ?

La réponse de principe : oui, mais sous conditions strictes

Le droit français n'interdit pas la vente d'un bien présentant une irrégularité d'urbanisme. Aucun texte ne bloque juridiquement la signature d'un acte authentique au seul motif qu'une construction n'a pas été autorisée. En pratique, de nombreuses transactions se déroulent dans ce contexte à Montpellier, où les extensions et vérandas ajoutées au fil des décennies échappent parfois aux radars administratifs de l'époque.

Ce qui change tout, en revanche, c'est la manière dont cette situation est gérée pendant la négociation.

L'obligation d'information : le point central

Le vendeur est tenu par une obligation précontractuelle d'information, consacrée par l'article 1112-1 du Code civil. Concrètement, cela signifie que vous devez communiquer à l'acquéreur toute information dont vous disposez et qui est susceptible d'influencer sa décision d'achat ou le prix qu'il est prêt à payer — y compris l'absence de régularisation d'une construction.

Si cette information n'est pas transmise et que l'acheteur la découvre après la signature, deux qualifications juridiques peuvent jouer contre le vendeur :

• Le vice caché (article 1641 du Code civil), si le défaut était antérieur à la vente, non apparent lors des visites, et suffisamment grave pour affecter l'usage ou la valeur du bien.
• Le dol (article 1137 du Code civil), si le vendeur avait connaissance de l'irrégularité et l'a sciemment dissimulée. Le dol est une faute plus grave : il peut entraîner l'annulation pure et simple de la vente, en plus de dommages-intérêts.

Un point important : la bonne foi du vendeur ne l'exonère pas totalement. Même si vous avez vous-même acquis le bien avec cette véranda sans savoir qu'elle était irrégulière, la garantie des vices cachés continue de s'appliquer — même si votre responsabilité personnelle peut être appréciée différemment de celle d'un vendeur de mauvaise foi.

L'idée reçue à ne surtout pas suivre : « après 10 ans, il n'y a plus de risque »

C'est l'argument que l'on retrouve partout, et il est incomplet, voire trompeur selon les cas. L'article L.421-9 du Code de l'urbanisme prévoit effectivement une prescription administrative : une fois la construction achevée depuis plus de dix ans, la mairie ne peut plus refuser une nouvelle autorisation au seul motif de l'irrégularité de la construction initiale.

Mais cette protection a un champ d'application précis, et c'est là que beaucoup de vendeurs — et une partie du contenu que l'on trouve en ligne — se trompent : selon la jurisprudence constante du Conseil d'État, cette prescription décennale ne s'applique pas aux travaux qui auraient dû faire l'objet d'un permis de construire et qui ont été réalisés sans aucune autorisation. Elle protège uniquement :

• les travaux soumis à simple déclaration préalable non déposée ;
• les travaux réalisés en méconnaissance d'une autorisation par ailleurs obtenue.

Autrement dit, une extension de plus de 20 m² construite sans permis reste exposée à une demande de mise en conformité ou de démolition, même vingt ou trente ans après sa réalisation, si elle se trouve par exemple à proximité d'une zone protégée ou présente un risque pour la sécurité (article L.421-9, exceptions listées).

À cela s'ajoutent deux délais distincts à ne pas confondre : l'action pénale contre l'auteur de l'infraction se prescrit en principe au bout de 6 ans (article L.480-4 du Code de l'urbanisme), tandis que les actions civiles en démolition ou remise en état peuvent, selon les situations, être engagées sur une durée plus longue.

Ce que cela change concrètement pour la vente

En pratique, plusieurs éléments viennent sécuriser une transaction en présence de travaux non déclarés :

1. La transparence documentée : mentionner explicitement la situation par écrit, dans le compromis de vente, plutôt que de laisser planer le doute.
2. Le rôle du notaire : il n'a pas vocation à bloquer la vente, mais il vérifie la cohérence entre la configuration réelle du bien et les autorisations d'urbanisme, et peut faire mentionner l'irrégularité dans l'acte.
3. Le financement bancaire : c'est souvent le point le plus sensible en pratique. Une banque peut conditionner un prêt à une régularisation préalable ou à une clause suspensive, ce qui peut retarder ou compliquer la vente bien davantage que le risque juridique lui-même.
4. La négociation du prix : l'acquéreur informé peut légitimement demander une baisse de prix pour couvrir le coût et le risque d'une éventuelle régularisation, plutôt que d'exiger l'annulation de la transaction.

Notre recommandation en tant qu'agence

Avant toute mise en vente à Montpellier ou dans l'agglomération, nous recommandons systématiquement de comparer la configuration réelle du bien avec les autorisations d'urbanisme disponibles en mairie et avec la surface déclarée aux impôts. Cette vérification en amont permet d'anticiper : soit d'engager une régularisation avant la signature, soit d'intégrer la situation de façon transparente dans le compromis, avec le cas échéant une clause suspensive de régularisation.

C'est cette rigueur qui protège à la fois le vendeur d'un risque de contentieux post-vente, et l'acquéreur d'une mauvaise surprise après signature.

Cet article a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé : chaque situation mérite une vérification spécifique auprès d'un notaire ou d'un professionnel du droit de l'urbanisme.